대출관련 부동산 용어 쉽게 알아보고 계산까지! # LTV / DTI / DSR

대출관련 부동산 용어 쉽게 알아보고 계산까지! 

# LTV / DTI / DSR

 

부동산에 첫 관심을 두기 시작한 부린이들이라면 만나보게될 대출관련 용어들! 대부분 줄임말이고 영어이다보니 어렵기도하고 굉장히 헷갈리기도 해서 꼭 미리미리 공부해두는편이 좋다. 정부의 부동산 정책에 변동이 있을때에도 이런 용어들이 계속해서 나오고 실제로 부동산구매시 대출이 없는경우는 정말 소수이니 투자뿐 아니라 본인이 살 거주목적의 집 구매를 위해서라도 부동산 용어의 공부는 이제 선택이 아닌 필수이다.  그럼오늘은 그 중에서도 대출과 관련된 부동산 용어들에 대해서 정말 쉽게 알아보고 대출한도 계산까지 함께 해보자!

 

① LTV : Loan To Value Ratio

주택담보대출비율

아마 부동산에 대해 잘 몰라도 기본적으로 많이들 알고 계시는 LTV는 담보가 될 주택의 시세에 대비해서 얼마만큼 대출을 받을 수 있는지를 뜻하는 대출 한도 비율이다. 따라서 계산방법은 굉장히 심플한 편으로 LTV가 50%라면 구매하고자 하는 주택시세의 50%만큼 주택담보대출을 받을 수 있다는 뜻이다. 주택시세가 4억고 LTV가 50%이라면 2억의 대출이 가능하다는 뜻! 굉장히 심플하게 계산하면 된다. 

LTV = (대출가능금액 / 주택가치 ) * 100

LTV의 비율은 현재 지역에 따라 상이하며 투기과열지구인지 조정대상지역인지 아니면 비규제지역인지에 따라 그 비율이 상의하다. 구매하고자하는 주택이 비규제 지역인 경우는 LTV가 70%까지 가능하며 조정대상지역에 속한다면 주택가격이 9억 이하인 경우는 50%, 9억을 초과하는경우는 30%가 가능하다. 투기과열지구로 속한다면 주택가격 9억까지는 40%, 9억 초과시에는 20%, 15억원을 초과한다면 0%로 대출이 불가능하다. 다만 서민실수요자 우대를 받을 수 있는경우라면 최대 4억원 한도로 조정지역의 경우는 5억이하 70%, 5억~8억이하 60%가 가능하며, 투기과열지구의 경우는 6억이하 60%, 6억 ~ 9억이하 50%가 가능하다. 

• 지역별 LTV비율
• 투기과열지구 : 9억이하주택 40%, 9억 초과주택 20%, 15억 초과주택 0% (서민실수요자 우대 :  4억원 한도 6억이하주택 60%, 6~9억이하주택 60% 가능)
• 조정대상지역 : 9억이하주택 50%, 9억초과주택 30% (서민실수요자 우대 :  4억원 한도 5억이하주택 70%, 5~8억이하주택 60% 가능)
• 비규제지역 : 70%

*서민실수요자 기준 : 무주택세대주로써 부부합산 소득이 9천만원 (생애최초구입시에는 1억원 미만) 이하인 경우로써 투기과열지구는 주택가격이 9억원이하, 조정대상지역의 경우는 주택가격이 8억원 이하인 경우

 

---

② DTI : Dept To Income

총부채상환비율

최근 많이 들어볼 수 있었던 DTI는 총부채상환비율로 내 소득대비 대출상환액이 몇프로인지를 뜻하는 용어로 연소득대비 대출금상환비율을 토대로 상환능력이 있는지를 판단해 볼 수 있는 지표로 총 소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이라고 할 수 있다. 즉, 얼마나 많은 소득이 있는지 여부에 따라서 비율이 달라지며 정부가 정해놓은 DTI비율에 따라서 내 소득대비 비율이 맞는지 확인해야 할 것이다.

DTI = (연간 대출상환액 / 연간소득)*100

• 지역별 DTI 비율
• 투기과열지구 40% (서민실수요자우대 20%)
• 조정대상지역 50% (서민실수요자우대 10%)
• 비규제지역 60%

---

③ DSR : Debt Service Ratio

총 부채 원리금 상환비율

DTI와 비슷한 개념이지만 조금 다른 뜻을 내포하고있는 DSR은 주택담보대출뿐만이 아닌 금융기관에 대해 갖고있는 모든 대출들 (주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출, 주식담보대출 등 모두를 포함)의 원리금 상환액을 합산해 연소득으로 나눈 금액을 통해 모든 부채에 대한 상환 능력을 볼 수 있는 지표라고 할 수 있다.

DSR = (연간 총 대출 상환액 / 연간소득액)*100

즉 0%에 가까울수록 대출이 적다는 뜻이고 100%에 가까워질수록 대출이 많아 연소득의 대부분을 원리금상환에 다 써야한다고 보면 된다. 이러한 비율역시 DTI와 마찬가지로 정부에서 규제를 하고있으며 가계의 총 대출이 2억원을 넘는다면 DSR은 40%까지 적용된다. 이러한 제한은 7얼부터 대출액 1억원 이상인 경우에도 적용되므로 대출규제가 더 강화되고 있다고 할 수 있다. 보험사나 카드사같은 비은행권의 경우에는 50%까지 가능하다. 

---

최근 금리인상으로 주택담보대출 역시 이자가 인상되면서 가계에 큰 부담이 생기는경우가 많다는 뉴스를 계속해서 접하고있다. 적어도 연말까지는 연준의 금리인상 기조가 계속될 예정이라서 주담대 역시 금리인상은 피할 수 없는 국면을 맞이했다. 아직 내집마련 계획의 1%도 시작하지 못한것 같은데 나날히 부동산 시장은 침체되고 대출규제는 물론 금리 인상까지 맞이하고 있으니 현재로써는 직접적인 연관이 없는 라도 암담한 현실에 갇힌 기분이 들기도 한다. 아직 나느 내 부동산을 사려면 시간이 더 필요할것 같긴 하지만 미리미리 기초적인 것들이라도 공부를 해 두며 정말로 내 능력이 되었을때 더 꼼꼼히 알아보고 따져보며 성공적인 부동산 구입을 할 수 있도록 꾸준히 공부해 봐야겠다.